Overdrachtsbelasting bij een beleggingspand
Voor de aankoop van een verhuurde woning, beleggingspand of vastgoedportefeuille betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting. Op deze pagina bespreken wij de tariefstoepassing, de impact op uw rendement en mogelijkheden voor fiscale planning bij vastgoedbeleggingen.
Wanneer is sprake van een beleggingspand?
Een woning of pand wordt fiscaal als beleggingspand aangemerkt zodra het structureel wordt verhuurd of aangehouden voor verhuur, en dus niet door de koper zelf als hoofdverblijf wordt bewoond. Op deze categorie vastgoed is het hoge tarief van 10,4% van toepassing.
- Verhuurde woningen aan particulieren of bedrijven
- Vastgoedportefeuilles van particuliere beleggers
- Studentenkamers en kamergewijze verhuur
- Short-stay en korte verhuur (bijv. via platforms)
- Woningen aangekocht door investeringsmaatschappijen of fondsen
Impact op uw rendement
De overdrachtsbelasting vormt een aanzienlijke kostenpost bij vastgoedaankopen. Bij een aankoop van € 400.000 betaalt u € 41.600 aan overdrachtsbelasting. Bij een gemiddeld huurrendement van 4-5% bruto duurt het ongeveer een tot anderhalf jaar voordat deze kost door huurinkomsten is terugverdiend.
Voor de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting maakt de overdrachtsbelasting onderdeel uit van de fiscale aanschafprijs en wordt deze niet direct in aftrek gebracht. Bij doorverkoop wordt dit bedrag in mindering gebracht op de verkoopopbrengst.
Rekenvoorbeeld vastgoedbelegger
Situatie: u koopt drie verhuurde appartementen voor in totaal € 1.200.000.
| Totale koopsom | € 1.200.000 |
| Tarief beleggingsvastgoed | 10,4% |
| Overdrachtsbelasting | € 124.800 |
Bij een bruto huurinkomen van € 60.000 per jaar betaalt u dus circa twee jaar huurinkomsten aan overdrachtsbelasting.
Aankoop via BV of aandelentransactie
Vastgoedbeleggers overwegen soms een aankoop via een aandelentransactie van een onroerendezaakrechtspersoon (OG-BV). Onder voorwaarden kan dan worden bespaard op overdrachtsbelasting. De Wet belastingen van rechtsverkeer kent echter een anti-misbruikbepaling in artikel 4 WBR — zie onze pagina over aandelen OG-BV.
Investeert u in
vastgoed?
Wij berekenen uw fiscale aankoopkosten en adviseren over de optimale structuur.