BTW of overdrachtsbelasting?
Bij de aanschaf van onroerend goed kan in beginsel BTW óf overdrachtsbelasting verschuldigd zijn — maar nooit beide. De samenloopvrijstelling regelt dit. Op deze pagina behandelen wij wanneer welke heffing van toepassing is en wanneer een belaste BTW-levering voordeliger kan zijn.
Wat is de samenloopvrijstelling?
De samenloopvrijstelling voorkomt dat dezelfde transactie zowel met BTW (21%) als met overdrachtsbelasting (2% of 10,4%) wordt belast. De hoofdregel is: als BTW verschuldigd is, geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daardoor is bij nieuwbouw en bouwterreinen vrijwel altijd alleen BTW van toepassing.
Wanneer is BTW van toepassing?
BTW is verplicht bij de levering van:
- Nieuwbouwpanden binnen 2 jaar na eerste ingebruikneming
- Bouwterreinen (grond bestemd voor bebouwing)
- Panden waarop ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden
- Bij optie belaste levering (zie hieronder) bij oudbouw
Buiten deze gevallen is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd, en is de levering vrijgesteld van BTW.
Optie belaste levering
Bij de verkoop van een ouder bedrijfspand (na de 2-jaarstermijn) kunnen koper en verkoper samen kiezen voor een belaste BTW-levering. Dit kan voordelig zijn als de koper de BTW kan terugvragen als voorbelasting. De keuze moet in de notariële akte worden vastgelegd, en de koper moet het pand voor minimaal 90% gebruiken voor BTW-belaste activiteiten.
De BTW-optie is alleen mogelijk bij niet-woningen tussen ondernemers, met ten minste 90% belast gebruik door de koper. Bij niet-naleving kan herziening van de aftrek volgen.
Rekenvoorbeeld: nieuwbouw kantoor
Situatie: uw onderneming koopt een nieuwbouw kantoorpand van € 1.000.000 binnen 2 jaar na oplevering.
| Koopsom (excl. BTW) | € 1.000.000 |
| BTW 21% | € 210.000 |
| Overdrachtsbelasting | € 0 (vrijgesteld) |
| Totaal te betalen | € 1.210.000 |
De BTW van € 210.000 kan de onderneming terugvragen als voorbelasting, mits 100% belast gebruik. Netto-kosten dan: € 1.000.000.
Woningen en BTW
Bij woningen is de samenloop minder relevant: nieuwbouwwoningen worden met BTW geleverd door de aannemer of projectontwikkelaar, en de particulier kan deze BTW niet aftrekken. Bij doorlevering binnen 2 jaar geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting. Bij oudbouw (na 2 jaar) betaalt de particulier 2% of 10,4% overdrachtsbelasting.
BTW of overdrachts-
belasting voor u?
Wij analyseren uw transactie en adviseren over de meest gunstige fiscale routing.