Een woning erven
Bij het verkrijgen van een woning uit een erfenis bent u geen overdrachtsbelasting verschuldigd — de erfrechtelijke verkrijging is vrijgesteld. Wel speelt erfbelasting. Op deze pagina behandelen wij de fiscale gevolgen bij vererving en de situaties waarin een uitkoop tussen erfgenamen wel of niet tot overdrachtsbelasting leidt.
Erfrechtelijke verkrijging is vrijgesteld
Een verkrijging krachtens erfrecht is in artikel 3 van de Wet belastingen van rechtsverkeer (WBR) uitgesloten van overdrachtsbelasting. Of u nu erfgenaam bent, een legaat ontvangt of een legitieme portie opeist: er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de verkregen woning.
Wel is over het verkregen vermogen erfbelasting verschuldigd. Het tarief en de vrijstelling zijn afhankelijk van uw verwantschap met de overledene en de waarde van uw verkrijging.
Verdeling tussen erfgenamen
Bij meerdere erfgenamen wordt de woning eerst onverdeeld eigendom van alle erfgenamen. De verdeling — bijvoorbeeld toedeling van de woning aan één erfgenaam — kan vervolgens fiscaal anders worden behandeld dan de erfrechtelijke verkrijging zelf.
- Verdeling van de boedel binnen redelijke termijn: geen overdrachtsbelasting
- Toedeling tegen verrekening van overwaarde aan andere erfgenaam: doorgaans vrijgesteld
- Latere overdracht aan een derde of niet-erfgenaam: wel overdrachtsbelasting
Leg de verdeling vast in een verdelingsakte binnen redelijke termijn na overlijden. Te lange uitstelpercelen kunnen de vrijstelling onder druk zetten.
Uitkoop van mede-erfgenaam
Wanneer één erfgenaam de woning krijgt toegedeeld tegen vergoeding aan de andere erfgenamen (uitkoop), valt deze verdeling onder de vrijstelling in beginsel. Belangrijk is dat het gaat om verdeling van de nalatenschap en dat de verdelingsovereenkomst aansluit op het erfrechtelijke kader.
Voorbeeld: verdeling met uitkoop
Situatie: twee kinderen erven elk een onverdeeld aandeel van 50% in de ouderlijke woning (waarde € 480.000). Het ene kind koopt het andere uit voor € 240.000.
| Waarde woning | € 480.000 |
| Verdeling tussen erfgenamen | Vrijgesteld |
| Overdrachtsbelasting | € 0 |
Wel is er erfbelasting verschuldigd over de waarde van het oorspronkelijke aandeel.
Doorverkoop na erfenis
Verkoopt u de geërfde woning aan een derde? Dan betaalt de koper overdrachtsbelasting volgens het reguliere tarief — afhankelijk van of de koper de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken (2%), in aanmerking komt voor de startersvrijstelling (0%) of de woning verhuurt (10,4%).
Een woning
geërfd?
Wij beoordelen de fiscale gevolgen van vererving, verdeling en doorverkoop.